賃貸を探すとき、多くの方が注目するのは物件の条件や仲介会社の対応です。しかし入居後の生活を左右するのは、実は管理会社であることが多いのです。

トイレが壊れた、隣人トラブルが起きた、退去時の精算で揉めた——こうした問題に対応するのが管理会社です。この記事では、管理会社の役割と見分け方を解説します。

管理会社と仲介会社の違い

仲介会社は物件を探して契約するまでのサポートをする会社です。契約が成立すれば、仲介会社の仕事は基本的に終わりです。

管理会社は、契約後の入居期間中にわたって物件の維持・管理を行う会社です。

	仲介会社	管理会社
主な業務	物件紹介・内見・契約手続き	家賃回収・修繕手配・クレーム対応・退去精算
関わる期間	契約まで	入居期間全体（数年〜数十年）
手数料の出所	仲介手数料（借主・貸主）	管理料（オーナーが支払う）
借主が直接費用を払う	あり（仲介手数料）	基本なし（オーナーが費用負担）

仲介会社と管理会社が同じ場合もあります（ワンストップで対応）。この場合、入居後の相談も同じ会社が担当します。

管理会社の主な業務

入居中の対応

• 設備の修繕・交換：給湯器の故障、水漏れ、エアコン不具合など
• クレーム・トラブル対応：騒音問題、隣人トラブルの仲裁
• 共用部分の清掃・管理：廊下・エントランス・ゴミ置き場の管理
• 緊急連絡窓口：夜間・休日の緊急対応（鍵紛失、給水トラブルなど）

退去時の対応

• 退去立会い：傷・汚れの状態確認
• 原状回復費用の精算：敷金の返還額の決定

退去時の原状回復費用の精算はトラブルになりやすい場面です。管理会社の対応品質が、退去時の精算が公正かどうかに大きく影響します。

管理会社の見分け方

緊急連絡体制を確認する

入居前に「夜中に給湯器が壊れたらどうすればいいか」「休日の緊急連絡先はあるか」を確認しましょう。

24時間365日対応の緊急窓口を持っている管理会社は、入居者への対応品質が高い傾向があります。対応が「平日の営業時間内のみ」という管理会社は注意が必要です。

対応の速さを確認する

問い合わせ時のレスポンスの速さは、管理品質を測るバロメーターになります。

内見を申し込んだときや、事前に管理会社に電話したときの対応が丁寧で迅速かどうか確認しましょう。

原状回復のガイドラインを理解しているか確認する

退去時のトラブルを防ぐには、入居前に原状回復費用の負担区分を確認することが重要です。

国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しており、経年劣化（通常の生活でできる汚れや傷）は借主の負担外とされています。このガイドラインを説明できない管理会社は信頼性が低い可能性があります。

口コミを確認する

その管理会社の物件の入居者口コミをGoogleマップや賃貸口コミサイトで確認しましょう。**「修繕の対応が遅い」「退去時に不当な請求をされた」**といった口コミが多い場合は注意が必要です。

オーナー直管理の物件について

管理会社を介さず、大家さんが直接管理している物件（自主管理物件）もあります。

	管理会社あり	オーナー直管理
対応窓口	管理会社（専門スタッフ）	大家さん本人
対応品質	均一化されやすい	大家さん次第でバラつきがある
交渉のしやすさ	ルールに基づく判断が多い	融通が利く場合がある
費用	管理費が家賃に含まれることが多い	管理費なしで家賃が安い場合あり

オーナー直管理は「大家さんがいい人なら快適に住める」という側面がありますが、対応品質が大家さんの個性に大きく左右されます。

管理会社を調べる方法

仲介会社に聞く

内見時や問い合わせの際に「この物件の管理会社はどこですか？」と聞いてみましょう。

ただし、教えてもらえなくても不審に思う必要はありません。管理会社を開示することで借主が直接管理会社へコンタクトし、仲介会社を通さずに契約されてしまう——そのリスクを仲介会社が避けるためにあえて非開示にするケースがあります。これは仲介会社の立場からすると合理的な判断です。

管理会社名がわからない場合は、入居後の緊急連絡先（契約書類に記載される）で確認できます。契約前に知りたい場合は、「緊急時の連絡体制はどうなっていますか？」と聞く方が答えてもらいやすいでしょう。

宅建業者かどうか確認する

管理会社であっても、**仲介業務（賃貸借契約の締結など）**を行う場合は宅建業免許が必要です。管理会社の名前がわかったら、宅建業者検索Mapで免許情報を確認しましょう。

免許更新回数の多い管理会社は、長年にわたって物件管理の実績を積んでいる証拠です。

実体験：管理会社で入居後の快適さが変わった

以前住んでいたマンションで、給湯器が故障したことがありました。管理会社に電話すると、即日対応してくれたうえ、翌日には交換工事が完了しました。

その後に別の物件に引っ越したとき、今度は同じような給湯器トラブルが発生。しかし管理会社に連絡すると「業者の手配に1週間かかります」との回答。冬の時期だったこともあり、とても困った経験をしました。

物件の条件は同程度でも、管理会社の対応力で住み心地がまったく違うことを実感しました。それ以来、物件を選ぶ際に管理会社も調べる習慣がつきました。

「なぜ空いているのか」を意識するようになった話

もう一つ、印象に残っている物件があります。内見に行った物件で、ADが3ヶ月分出ていました。

外観も内装も綺麗で、周辺環境やゴミ捨て場にも問題なし。価格帯も相場通り。「なぜこれだけ条件が揃っているのに入居者が集まらないのだろう？」という疑問はありましたが、理由がよくわからないまま申し込みをしました。

ところが、その後の審査に約3週間かかりました。入居予定日の直前になってようやく重要事項説明と契約、という流れになってしまったのです。

振り返ると、審査に時間がかかった背景には管理会社・保証会社・オーナーなど複数の関係者が絡む事情があった可能性もあります。ただ、入居前の段階でこれほど手続きのやり取りが不透明だった以上、入居後のやり取りも同様になるリスクは十分あると感じました。

結果的にその物件には入居しませんでしたが、「ADが多く出ている物件は、その理由を考える」という習慣が身についた経験でした。家賃相場・立地・設備だけでなく、なぜ空室が続いているのか——管理体制の悪さが入居者を遠ざけているケースもあることを覚えておくと、物件選びの精度が上がります。

まとめ

• 管理会社は入居後の修繕・トラブル対応・退去精算を担当する、生活の質を左右する存在
• 仲介会社は契約まで、管理会社は入居期間全体にわたって関わる
• 見分け方：緊急連絡体制・レスポンスの速さ・原状回復の知識・口コミで判断する
• 大家直管理は融通が利く反面、対応品質が大家次第になる
• 宅建業者検索Mapで管理会社の免許更新回数を確認し、実績のある業者を選ぼう

内見で物件の状態を確認するのと同じくらい、管理会社の対応も事前にチェックすることが、快適な賃貸生活への近道です。