賃貸契約の際に必ず発生する仲介手数料。「家賃1ヶ月分かかる」とよく言われますが、実は法律で決まっているルールを知っておくと、交渉や節約の余地が見えてきます。

この記事では、仲介手数料の仕組み・相場・法律上の上限を解説したうえで、手数料を安くする具体的な方法を紹介します。

仲介手数料とは

仲介手数料とは、賃貸物件を借りる際に仲介（あっせん）をしてくれた不動産会社に支払う報酬のことです。

仲介業務の対価として一度だけ支払う費用で、毎月の家賃とは別です。支払いのタイミングは一般的に契約時です。

法律で決まっている上限

仲介手数料の上限は宅地建物取引業法第46条で定められています。

賃貸の仲介手数料の上限 = 家賃1ヶ月分 + 消費税（10%）

ただし厳密には、次のような規定になっています。

原則	例外（借主の承諾がある場合）
貸主・借主それぞれから家賃の0.5ヶ月分ずつ（合計1ヶ月分）	借主から1ヶ月分まで受け取れる

実務上は「借主の承諾がある」という形で、借主が家賃1ヶ月分 + 消費税を負担するのが一般的です。

家賃別の仲介手数料の目安

月額家賃	仲介手数料（上限）
6万円	6万6,000円（税込）
8万円	8万8,000円（税込）
10万円	11万円（税込）
12万円	13万2,000円（税込）
15万円	16万5,000円（税込）

これはあくまで上限額です。下限は法律で決まっていないため、会社によっては0.5ヶ月分や無料の場合もあります。

仲介手数料が発生しないケース

次の場合は仲介手数料がかからないことがあります。

貸主（オーナー）直接契約

大家さんが直接入居者を募集している場合（「貸主」表示の物件）は、仲介会社が介在しないため仲介手数料が不要となるケースがあります。

不動産会社が仲介手数料を無料にしている

大家さんから広告費（AD：Advertisement）を受け取ることで、借主の仲介手数料を無料にしている不動産会社があります。大家側が費用を負担する形です。

新築物件・空室が続く物件

早期に入居者を確保したい大家さんが、仲介手数料を自社負担にするケースがあります。

仲介手数料を安くする4つの方法

1. 閑散期（6〜8月・10〜11月）に引っ越す

不動産業界の繁忙期は1〜3月です。この時期は物件も借り手も多く、手数料交渉の余地は少なくなります。

閑散期（6〜8月・10〜11月）は空室が埋まりにくく、不動産会社も交渉に応じやすい傾向があります。引っ越し時期を選べるなら、閑散期を狙いましょう。

2. 他社見積もりを取ってから申し込み直前に交渉する

交渉のベストシナリオは「他社の見積もりを手元に持ちながら、申し込み直前に値引きを依頼する」です。

「他社では仲介手数料0.5ヶ月分で提案してもらっていて…」と伝えるだけで、交渉の土台が一気にできます。

AD（広告料）が出ている物件は交渉しやすい

ここで知っておきたいのが**AD（Advertisement Fee：広告料）**の仕組みです。

ADとは、大家さんが仲介会社に支払う「成約報酬」のようなもの。空室が続いている物件や早急に入居者を確保したい物件では、大家さんが仲介会社に家賃の1〜3ヶ月分相当のADを支払うことがあります。

ADが出ている物件は、仲介会社が借主から手数料を取らなくても十分な収益が確保できます。そのため、「仲介手数料を無料・半額にしてほしい」という交渉が通りやすいのです。

体験談：AD3ヶ月の物件に問い合わせたら

以前、気になる物件をSUUMO・HOMES・アットホームで同時に問い合わせたことがありました。後から知ったのですが、その物件はADが3ヶ月分出る物件でした。

問い合わせの翌朝には複数の仲介会社から「ぜひ弊社でご案内させてください！」「初期費用のご相談も承ります」といった温度感の高いメールが届いていました。

ADが出ている物件は仲介会社にとっておいしい案件なので、こちらが強い立場で交渉できます。複数社への同時問い合わせ → 一番条件のいい会社を選ぶ、という流れが効果的です。

家族向け（2LDK・3LDK）は特に交渉余地が大きい

交渉の余地は物件の家賃帯でも変わります。

家族向けの2LDK・3LDKは家賃が高いため、仲介手数料1ヶ月分の金額も大きくなります。一方で、内見・契約手続きにかかる仲介会社の手間は1Kとほぼ変わりません。

つまり、仲介会社は同じ労力で多くの手数料が入るため、手数料を少し下げても十分な収益になります。「家賃15万円の物件で手数料を0.5ヶ月に」というのは、「家賃6万円の物件で同じ交渉をする」より通りやすいのです。

家族での引っ越しを検討している方は、仲介手数料の交渉を特に積極的に行うことをおすすめします。

3. 仲介手数料が安い会社を選ぶ

最初から仲介手数料が0.5ヶ月分・無料の不動産会社を選ぶのが最も確実です。ただし、手数料が安い分、物件の選択肢が限られる場合もあります。

4. フリーレント物件を選ぶ

フリーレント物件とは、契約後一定期間（1〜3ヶ月程度）の家賃が無料になる物件です。仲介手数料は通常かかりますが、実質的な初期負担を大幅に抑えられます。

月8万円の物件で1ヶ月フリーレントなら、8万円分の節約になります。手数料より大きな節約効果になることもあります。

注意：手数料が安い=良い会社ではない

仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶのは危険です。

手数料が無料でも、オプション費用（消毒・鍵交換・室内清掃など）が高めに設定されている場合があります。費用の比較は初期費用の総額で行うことが重要です。

実体験：手数料交渉で半額になった話

初めて一人暮らしをしたとき、仲介手数料が家賃1ヶ月分（税込）とのことでした。「高いな」と思いながらも諦めかけていたところ、友人から「交渉してみれば？」とアドバイスされました。

担当者に「少し予算が厳しくて…仲介手数料を0.5ヶ月にしてもらえませんか？」と相談したところ、あっさり「わかりました」と承諾してもらえました。

たった一言で数万円の節約になったこの経験から、遠慮なく交渉することの大切さを学びました。不動産会社にとっても、成約することが優先なので、閑散期なら特に交渉の余地があります。

不動産会社選びも大切

仲介手数料の節約と同様に大切なのが、信頼できる不動産会社を選ぶことです。手数料が安くても、対応が悪い会社との取引はトラブルのリスクがあります。

不動産会社の選び方や宅建業者検索Mapも参考に、免許更新回数や実績を確認したうえで会社を選びましょう。

まとめ

• 仲介手数料の上限は家賃1ヶ月分 + 消費税（10%）（宅建業法で規定）
• 下限の規定はなく、0.5ヶ月分・無料の会社も存在する
• 安くする方法：閑散期の引っ越し・他社見積もりを活用した交渉・手数料安め業者の選択・フリーレント活用
• ADが出ている物件は仲介会社が強く成約を望むため、交渉が通りやすい
• **家族向け（2LDK・3LDK）**は手数料の金額が大きいぶん交渉余地も大きい
• 交渉は「申し込み直前・他社見積もりあり」が最も効果的なタイミング
• 手数料だけで会社を選ばず、初期費用の総額で比較する
• 宅建業者検索Mapで信頼できる不動産会社を探してから交渉しよう

仲介手数料は交渉できます。知っているかどうかで、数万円の差が生まれます。